گرفتن پروانه ساخت در سریع‌ترین زمان
مجوز یا پروانه ساختمانی سندی است که سایر ارگان های دولتی ذیصلاح مانند شهرداری‌ها و ده‌یاری‌ها جهت احداث بنا در شهر یا روستا صادر نموده و در اختیار مالک قرار می‌دهند.
انجام هرگونه کار ساختوساز بدون صدور پروانه ساختمان غیرقانونی است و توسط مراجع نظارت بر ساختمان متوقف خواهد میشود. این استاندارها برای اطمینان از ایمنی ملکان فعلی یا بعدی ساختمان در نظر گرفته شده است.
بالاترین هدف اخذ مجوز ساخت تعهد از ساخت و سازی قانونی مطابق با مشخصات فنی و رعایت اصول شهرسازی مطابق با آییننامهها و قوانین طرح جامع شهری است.
بهره‌مندی از تسهیلات بانکی، بیمه شدن ساختمان و افراد مشغول کار در ساختمان، جلوگیری کردن از رخ دادن حوادث ساختمانی و استفاده از تجربه‌های فنی و مهندسی در ساخت بنا از دیگر علت‌های اخذ جواز ساختمان به حساب می‌آیند.
برای اجرا و ساخت هر ملک باید از مراجع قانونی ذیصلاح در زمینه ساختمان مجوز یا پروانه ساختمانی دریافت شود.
۱-۱)مراحل اخذ مجوز یا پروانه ساختمانی به شرح زیر است:
۱-۱-۱) تشکیل پرونده در دفاتر خدمات الکترونیک شهر
۱-۱-۲) دریافت دستور نقشه از مراجع قانونی ذیصلاح
۱-۱-۳) طراحی بخش معماری و ارسال به دفاتر خدمات الکترونیک شهر
۱-۱-۴) دریافت فیش عوارض ساختمانی از کارشناسان صدور پروانه و پرداخت توسط مالک
۱-۱-۵) تکمیل مدارک شامل نقشه‌های سازه و تاسیسات ، چک‌لیست‌ها ، قرارداد ناظر و مالک و…
۱-۱-۶) دریافت مجوز یا پروانه ساختمانی
۱-۲) زمان حدودی برای اخذ مجوز یا پروانه ساختمانی ۴۵ روز است.
مراحل صدور پروانه و جواز ساختمان
پروانه یا جواز ساختمان پرونده رسمی از شهرداری است که به مالک یا پیمانکار این اجازه را می‌دهد تا پروژه ساخت و ساز یا بازسازی را مطابق قوانین خاصی شروع و به اتمام برساند انجام هرگونه عملیات ساخت و ساز بدون صدور پروانه ساختمان غیرقانونی بوده و توسط مراجع نظارت بر ساختمان متوقف خواهد شد. این استانداردها برای اطمینان حاصل کردن از ایمنی صاحبان فعلی یا بعدی ساختمان در نظر گرفته شده است.
مهم‌ترین هدف اخذ مجوز ساختوساز اطمینان از ساخت پروژه قانونی مطابق با مشخصات فنی و رعایت اصول شهرسازی طبق آییننامهها و ضوابط طرح جامع شهری است. بهره‌مندی از تسهیلات بانکی، بیمه شدن ساختمان و افرادی که در ساختمان مشغول هستند، پیش‌گیری از به وجود امدن حوادث ساختمانی و استفاده از تجارب فنی و مهندسی در ساخت بنا از دیگر علل اخذ جواز ساختمان به حساب می‌آیند.
چه زمانی به مجوز ساخت احتیاج داریم؟
- تمام پروژه‌های ساخت و ساز خانه و نوسازی نیازی به مجوز ساخت ندارد.
- در اکثر موارد تعمیرات و جایگزینی‌های ساده می‌تواند توسط پیمانکاران متخصص یا خود صاحب خانه و بدون درخواست مجوز ساخت صورت گیرد.
- با این اوصاف پروژه‌ای که شامل اضافه کردن بنا یا تغییرات عمده در ساختار ساختمان باشد، عموما احتیاج به مجوز ساخت از شهرداری دارد.
- اگر برای انجام این تغییرات پیمانکاری را استخدام کنید، پروسه صدور پروانه ساختمان و مجوز ساخت را اداره کرده و هزینه‌های جواز ساختمان را حساب می‌کند.
- اگر خودتان انجام کاری را بر عهده می‌گیرید باید از شهرداری منطقه درخواست مجوز کنید.
- به این نکته توجه کنید که ممکن است بعضی از تغییرات ساخت و سازی که می‌خواهید انجام دهید احتیاج به تأییدیه متخصص ساخت و ساز دارد و تنها توسط آنها قابل اجرا است. برای نمونه کار کردن بر روی خطوط گاز توسط صاحب‌خانه ممنوع است و در صورت به وجود آمدن مشکل یا تغییرات باید به اداره گاز خبر دهد تا جهت انجام عملیات در مکان حضور پیدا کنند.
- الزامات و نکات موجود در مجوزها پیچیده بوده و برای هر منطقه به‌صورت جداگانه تهیه و تدوین میشود. لذا برای اطمینان از موارد مجوز باید به شهرداری منطقهی خود مراجعه و با آنها مشورت کنید. چون که بعضی از مناطق برای کوچک‌ترین تغییرات ساخت بنا مثل حیاط‌سازی نیز به مجوز احتیاج دارد.
انواع مختلف پروانه و جواز ساختمان و اطلاعات موجود آن
- قبلا اشاره کردیم که پروانه ساختمان سندی است که برای احداث ساختمان و رعایت اصول ساخت و ساز از طرف شهرداری‌ها، صادر و در اختیار مالک قرار می‌گیرد.
- پروانه ساختمانی اراضی بایر یا باغات، تخریب و نوسازی، تعویض مهندس، اضافه‌اشکوب، تغییر نقشه، توسعه بنا، تغییرات و تبدیل از انواع پروانه ساختمان هستند که جهت گرفتن آنها باید به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهری مراجعه کرد. پروانه ساختمان اطلاعاتی از بنا و سازه‌های آن در اختیار مالک قرار می‌دهد که شامل:
- مساحت زیربنا
- تعداد طبقات
- نوع اسکلت ساختمان
- مشخصات متقاضی صدور پروانه(مالک حقیقی یا حقوقی)
- شماره پلاک ثبتی ملک
- نام مهندس یا مهندسین ناظر
- تاریخ صدور پروانه
- کروکی زمین
- مهلت شروع عملیات پروژه و اعتبار پروانه اغلب در صفحه اول پروانه صادرشده نوشته میشود که در صورت نیاز قابل تمدید است.
- اخذ سند مالکیت برای هر واحد مسکونی، با ارائه پایان کار توسط ناظر و صدور پایان کار توسط مرجع صدور پروانه ساختمان ارتباط دارد.
- چنانچه بر طبق مفاد پروانه، تخلفی از مالک انجام شود ناظر موظف به گزارش تخلف به مرجع صدور پروانه خواهد بود تا از ادامه عملیات جلوگیری شود. رعایت مقررات ملی ساختمان در ساختمان‌ها جزو نکات الزامی است.
پروسه صدور پروانه و جواز ساختمان
- در حال حاضر شهرداری برای متقاضیان ساخت و ساز دفترچه‌هایی با عنوان شناسنامه ساختمان در اختیار مالک می‌گذارد که در آن صدور پروانه ساختمان، نداشتن خلافی و پایان کار کاملا قابل رؤیت است.
- شناسنامه ساختمان اطلاعات کاملی از هویت ساختمان و تمام مطالب مربوط به ساختمان را شامل میشود. همچنین تاریخ صدور پروانه ساختمان و مشخصات زمین، محل احداث بنا، هویت مالکیت و نوع مالکیت وی، مهندس ناظر، محاسبات و تأسیسات قابل‌استفاده در ساختمان، ابعاد چهارگانه پلاک، کروکی و مساحت زمین، استفاده مسکونی یا تجاری بنا، میزان تراکم ساختمان، مشخصات طبقات ساختمان، وضعیت پارکینگ، اصلاحات و تغییرات ساخت، نحوه تمدید عوارض مختلفی همچون عوارض شهرداری و عوارض نوسازی، گواهی عدم خلاف و درآخر گواهی اتمام کار ازجمله اطلاعاتی است که در شناسنامه ساختمان قابل‌رؤیت است. لذا برای اخذ مجوزهای لازم و باید پروسه زیر به ترتیب طی شوند:
۱- تشکیل پرونده: در اولین مرحله از مراحل صدور پروانه ساختمان مالک یا شخصی که از مالک وکالت دارد برای اخذ جواز ساختمان باید درخواست مجوز ساخت را در شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر ثبت کند. برای ثبت درخواست صدور پروانه ساختمان مالک حتما باید اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر کارت شناسایی معتبر مانند کارت ملی یا شناسنامه و همچنین برگه تسویه‌حساب عوارض نوسازی و عوارض شهرداری سال جاری و سال‌های قبل را به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر تحویل داده و درخواست خود را کتباً در این مراکز ثبت کند.
۲- دستور صدور بازدید: بعد از تشکیل پرونده توسط مالک، مسئولان شهرداری بقیه روال پیشبرد پرونده را بر عهده می‌گیرند. لذا مسئول شهرسازی جهت بازدید به مکان احداث ملک مراجعه می‌کند تا ابعاد ملک، عرض خیابان و بنای ساختمان و مجاورین بنا را موردبررسی قرار دهد. این بازدید در صدور مجوز ساخت تعداد طبقه‌های جدید ساختمان به شدت مؤثر خواهد بود. به عنوان نمونه اگر متراژ خانه از یک مقدار مشخصی کمتر باشد جواز ساختمان برای بیشتر از چهار طبقه صادر نخواهد شد.
۳- بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک: در بعضی از شهرهای بزرگ مانند تهران طرح تفصیلی اجرا میشود یعنی قوانین ساخت و ساز در هر نقطه شهر مشخص‌شده است. کارشناس طرح تفصیلی کاربری ملک را در طرح جامع و تفصیلی شهر مشخص می‌کند. در این بررسی اگر مشخص شود که ملک در طرحی از طرح‌های شهرداری قرار دارد این موضوع با دقت بیشتری بررسی‌شده تا مشخص شود که ساخت و ساز بنا با پروژه‌های عمرانی منطقه تداخل دارد یا خیر. اگر تداخلی دیده شد باید مشخص شود که میزان تراکم آن به چه میزان بوده و پس از آن اصلاحات آن انجام شود.
۴- دستور نقشه: بعد از انجام مراحل فوق توسط کارشناس شهرسازی دستور تهیه نقشه به مالک ابلاغ میشود. در دستور نقشه اطلاعاتی مثل ابعاد باقی‌مانده ملک پس از اصلاحات موردنظر شهرداری، مساحت زمین بعد از اصلاحات، تعداد طبقات و سطح اشغال‌شده توسط هر طبقه بیان میشود. بر این اساس حجم ساختمان یعنی تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه بر طبق پهنه‌ای که ملک در آن واقع‌شده است و همچنین متراژ سند(نه متراژ موجودی زمین) و عرض‌گذر تعیین میشود. در مرحله بعد دستور نقشه به مهندس معمار ارجاع داده میشود.
۵- طراحی نقشه: در این مرحله بر طبق ضوابط شهرداری و دستور نقشه صادرشده، نقشه معماری برای ملک طراحی میشود. طراحی نقشه معماری از اصلی‌ترین مراحل صدور پروانه ساختمان است چون که حداکثر توانایی طرح به لحاظ متراژ، تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها در آن ارائه میشود.پس از طراحی نقشه معماری باید به شهرداری یا دفاتر خدمات شهری فرستاده شده تا بررسی شود. اگر نقشه معماری احتیاج به اصلاح داشته باشد دفتر مهندسی ملزم به اصلاح نقشه بوده و بعد از اصلاح دوباره نقشه به دفاتر خدمات مهندسی ارجاع داده میشود تا تأییدیه نقشه دریافت شود.
۶- پرداخت عوارض شهرداری : پس از اتمام نقشه معماری و رفع ایشکالات عنوان‌شده از سوی دفاتر خدمات شهری، عوارض نوسازی و همچنین عوارض شهرداری بر طبق متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری ساختمان توسط واحد صدور پروانه ساختمان محاسبه و تعیین میشود.
۷- تهیه مدارک پیش‌نویس: پس از پرداخت عوارض شهرداری و دریافت تأییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری مبنی بر پرداخت عوارض شهرداری و عوارض نوسازی، باید مدارک پیش‌نویس آماده شود. برای تهیه پیش‌نویس خود مالک باید به دفاتر خدمات شهری مراجعه کرده و فرم درخواست تعیین ناظر را کامل کند. بعد از آن باید منتظر تماس و معرفی ناظر از سوی دفاتر خدمات بماند. پس از تعیین ناظر، بین مالک و ناظر قراردادی بسته میشود.
سپس باید برگه‌های سهمیه آنها به انضمام قرارداد فی‌مابین به‌عنوان ملاک تکمیلی پیش‌نویس پروانه به دفاتر خدمات الکترونیک تحویل داده شود. همچنین برگه تعهد رعایت اصلاحی و تعهد اخذ تأییدیه نما باید توسط مالک تهیه شود. اگر زیربنای ساختمان متراژی بیش از ۲۰۰۰ مترمربع داشته باشد مشمول اجرای ماده ۳۳ نظام‌مهندسی ساختمان خواهد شد. لذا باید تأییدیه نقشه‌های سازه، تأییدیه گزارش آزمایش مکانیک خاک، تأییدیه نقشه‌های تأسیسات برق و مکانیک از سوی سازمان نظام‌مهندسی اخذ شود.
درکل مدارک پیش‌نویسی که باید توسط مالک تهیه و به دفاتر خدماتی تحویل داده شود عبارت‌اند از: برگه سبز مهره شده ۴ رشته شامل سازه، معماری، برق و مکانیک، برگه سبز یا سهمیه ناظر به علاوه قرارداد مالک و ناظر، برگ تعهد رعایت اصلاحیه و تأییدیه نما، فایل‌های نقشه سازه، برق و نقشه مکانیک، چک لیست‌های مبحث ۱۹ و ۶ بارگذاری و زلزله، برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تأییدیه خاک
۸- چاپ پروانه: بعد از تأییدیه نقشه‌های چهار رشته و مراحل اخذ تأییدیه‌های دفتر خدمات شهری و تأییدیه طرح تفصیلی بر و کف، به تأییدیه رئیس صدور پروانه ساختمان، معاون شهرسازی و معماری و درنهایت تأییدیه شهردار نیاز است که تمام این تأییدیه‌ها به‌صورت سیستمی انجام و درنتیجه پروانه ساختمان چاپ میشود
تاریخ انقضای جواز ساختمان
- موردی که پس از دریافت جواز ساختمان باید موردتوجه قرار گیرد این است که پروانه ساختمان تا ۲ سال از تاریخ صدور آن اعتبار دارد.
- مدت‌زمان لازم برای اتمام پروژه‌های ساختمانی بر طبق متراژ آنها اعلام‌شده و اگر مالک نتواند در این زمان ساخت و ساز را به اتمام برساند اول به او اخطار داده شده و سپس مشمول عوارض تعویق خواهد شد.
- مهلت هر مرحله از عملیات ساختمانی برطبق متراژ و تعداد طبقات در جدولی مشخص میشود. به‌عنوان یک معیار کلی ساخت یک ساختمان حدود ۴ سال در نظر گرفته میشود.
- ازآنجایی‌که شهرداری فرصت کافی برای تمدید پروانه مجوز ساخت در نظر گرفته است لذا پس از پایان این دوره تمدید پروانه ساختمان امکان‌پذیر نخواهد بود.
- بعد از سپری شدن مدت‌زمان مجاز برای ساخت ساختمان مالک ملزم به دریافت مجوز ساخت جدید و پرداخت ۲۰ درصد از محاسبات پروانه به نرخ روز خواهد شد. در این صورت شهرداری پروانه قبلی را برای یک دوره سه‌ساله دیگر تمدید می‌کند.
- اگر در مدت زمان ساخت بنا به علل مختلف نقشه معماری اولیه تغییر کند باید پرونده‌ای در دفاتر خدمات الکترونیک شهری تشکیل داده شود و پروسه‌ای مشابه صدور پروانه اولیه طی شود تا پروانه جدیدی صادر گردد.
- اگر در حین اجرای پروژه اضافه بنایی مازاد بر متراژ گفته شده در پروانه دیده شود مالک باید مراحل گواهی عدم خلاف را طی کند و در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز شهرداری باید بابت اضافه متراژ، عوارض شهرداری بپردازد تا گواهی عدم تخلف برای وی صادر شود.
- اگر متراژ خلاف از مقدار مجاز مورد تأیید شهرداری بیشتر باشد با پرداخت عوارض شهرداری مشکل کامل حل نمیشود و موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح میشود و معمولاً رأی به تخریب بنا داده خواهد شد.
نتیجه گیری:
- قبل از شروع ساخت و ساز در سطح شهر به اخذ مجوز ساخت از شهرداری نیاز است. پروانه ساختمان عبارت است از اطلاعاتی در خصوص مساحت زیربنا، تعداد طبقات، نوع اسکلت ساختمان، مشخصات مالک حقیقی یا حقوقی، شماره پلاک ثبتی ملک، نام مهندسین ناظر، تاریخ صدور پروانه و کروکی.
- برای اخذ جواز ساختمان مالک موظف است اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر کارت شناسایی معتبر و برگه تسویه‌حساب عوارض شهرداری سال جاری و سال‌های پیشین را به شهرداری ارائه کرده و درخواست خود را ثبت کند.
- پس از تشکیل پرونده سایر مراحل صدور پروانه ساختمان نظیر دستور صدور بازدید، بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک، دستور و طراحی نقشه، پرداخت عوارض نوسازی و عوارض شهرداری تهیه مدارک پیش‌نویس باید به ترتیب انجام شود.
- درآخر هرکدام از مراحل به تأیید رئیس صدور پروانه، معاون شهرسازی و معماری و همچنین شهردار رسیده و پروانه ساختمان چاپ میشود.
